广东首批集中供地揽金341亿：中海斩获最高溢价地块，广东地铁165亿独夺4宗地

相较2021年底的第三批以内外供地，上海上周以内外供地适度有所回温。

今日（5月5日），上海上周以内外供地出让，共发布18宗之西南角，除芳村一宗之西南角流拍内外，其余全部买入。其里面，芙蓉京叶、荔湾工业园二期2宗之西南角获多家房企竞拍并溢价买入，其余15宗之均底价买入，合计揽金341.4亿元。

从土拍结果来看，本次上海以内外供地的拿地主力仍然是民营企业市场化，其里面2021年较少在衍生品需求露脸的上海地炭成为本次土拍的“名符其实”。

在以前的土拍里面，上海地炭共斥资曾达165亿元摘下海珠、芙蓉各两宗之西南角，均为底价买入。不过据克而瑞数据粗略估计说明了，其里面的海珠区石榴岗南侧台涌西南角买入楼面价曾达46255元/平方米（扣除了公服配建面积），挤进了上海市住宅区用地买入楼面价TOP10榜的第6名。

广东省住房政策学术委员会首席研究者员李宇嘉以前下午在QQ点评上海以内外供地时声称，此次上海买入的17宗之西南角，民营企业、市场化和地方城投网络服务合计摘下14宗之。其里面上海地炭摘下4宗之地，越秀地产、上海里面心广场各拿2宗之，三家地区城投——上海南投、番禺交通、基本知识城也各有收获。“上海地炭成为最名符其实，并不一定地炭在借助上海地区开发、地区间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以借助地产、交通、地区开发协同。”

芙蓉区京叶里面央公园里面北侧AB2904003西南角是本次土拍的热门西南角，在经过曾达25轮出价后最终由里面海地产斩获，最多溢价曾达15%，买入总价27.2亿元+住宅区自持比例9%。

李宇嘉声称，上海此轮拍地，政府部门在底价订定方面比较保守，顺利出让的执著很值得注意。以芙蓉区京叶里面央公园西南角为例，可售楼面价曾达4.1万元/平方米，计容楼面价34500元/平方米，远较差于近百年来同地区普遍在4万元/平方米以上的楼面价。

上海里面原研究者发展部粗略估计也说明了，芙蓉区京叶里面央公园西南角远处的金碧苑、云山简练、一时期玫瑰园目前二手均价为3.4万-4.3万元/平方米，实属“面粉价”。

克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓以前下午通过QQ点评声称，本次上海土拍有2宗之土地溢价买入，说明了房企对于有机会借助高溢价的高价值西南角更为追捧，这也与近百年来上海高端住宅区市场需求的主导观感亦非。

溢价10%的芳村工业园二期西南角几经11轮出价后，由来自潮州的民企广东兰园控股摘下。上海里面原研究者发展部确信，荔湾工业园二期西南角不具备市里面心、近百地炭（交通枢纽）、较差总价、江景占优势，尤其适合预算相对极少、希望进入上海的企业获取，因此更是了多家房企竞争对手，属于“意料之内外，情理之里面”。

此内外，民企大华集团以底价摘下了缩居民区一宗之宅地，竞争对手莫过于激烈的芙蓉西南角也有民企出价。肖文晓确信，这也并不一定在政策大环境急转直下的情况下，民企外资的决心正在缓慢恢复。

值得注意的是，受SARS和市场需求下行不良影响，上海山冈市场需求4月观感不及预期。上海里面原研究者发展部数据说明了，4月上海山冈网签5458宗之，环比下降15%，同比下跌49%。刚刚过去的“五一”假期，上海股民开盘数量与去年“五一”持平，实际发布2823套住宅区，仅为近百五年来的平均水平（2900套），推货量比2021年五一假期下降14.48%。

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